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近くに大規模な公営賃貸がある場合で物件的によいものであれば、投資物件として適しているのである。
ところで、現状、不動産購入者の93%の人が一次取得者層である。
買い替えの人は、ほとんどいない。
なぜか。
不動産の場合は、だいたい5年程度で買い替える。
ところが5年前を見てみると、小さめな3DKを4000万円程度で買っている。
当時2割程度の自己資金800万円を入れたとすると、借り入れ元金が3200万円。
さてこれを売るとすれば、今では半値の2000万円。
だいたいの人は住宅金融公庫のステップ返済をその仕組みも分からず使って借り入れしてしまっているから、 5年経っても、借り入れ元金はぜんぜん減らない。
したがって、この物件を売って買い替える場合、 1200万円の資金を用意しなければ、買い替えることができない。
つまり、買い替えたくとも買い替えができず、本来の買い替え需要である二次取得者層の人たちは、苦しい返済に悩ませられている。
かくして、一次取得の人は買えるが、買い替えの人は買えないという、妙に矛盾した状況が続いているのである。
(5)ワンルームマンションの値下がり最近、ワンルームマンションも売れてきたが、それでもまだ安いと私は思う。
これも、やはり金融機関の融資が受け難くなっているのが原因である。
過去、金融機関はワンルームマIJシヨンを節税のために買う場合、所得が相応にあれる貸してくれた。
ところが最近は、購入価格の100%を易にワンルームマンションを買うなどというと、まず1円も貸してくれない。
そこで、いろいろ理由付けをして、何とか頼み込めば、しぶしぶ80%くらいは貸してくれる場合もある。
それでもやっと80%である。
つまり、これも金融機関に問題があるだけで、不動産に問題があるわけではないのである。
こんな時には、やはり現金でワンルームマンションを有利に購入すれば良い。
不動産投資というと、かなり多額な金額をイメージする人もいると思うが、最近、よくやるケースでは、とりあえず1人300万円ずつ用意してもらう。
そして、良さそうなワンルームマンションが出たら、 800万円程度でその物件を3人で買う。
だいたい諸経費は100万円もかからないから、一人300万円でおつりが出る。
そして、その物件の賃料の集金を賃貸管理会社に任せて、 3人に均等に振り込んでもらう。
すると、仮に6万5千円で賃貸して、管理費が5千円とすると手取り6万円を3人で分けるわけだから一人当り2万円のお小遣いができる。
とりあえず試しにやってみたところ、これがけっこう受けた。
主婦が2-3人でワンルームマンションを買って、家賃を分け合うという例もある。
1000万円弱で購入できる中古のワンルームマンションは少額で不動産投資ができる投資のもちろん、先に300万円を預かれば、出資法に違反するかも知れないが、 3人で共有で購入することは、別に何ら違法性はない。
不動産投資は、もっと気軽に考えていいと思う。
なかには、退職金で1口試しに買ったが、毎月賃料が入って来るので預金などよりたよりになるし、また運用利回りも非常に良いということで、追加で2口を買って、今3か所を1口ずつ持っている人がいる。
単純に考えると、ワンルームマンション1戸を買えば良いと思う人もいるかも知れないが、実はこのほうが空室が発生したときには、リスク分散ができて非常に都合が良いのである。
さて、最近は都内のワンルームが非常に売れており、新築業者が販売を再開している。
「毎月1万円の持ち出し負担でオーナーになれます」というキャッチコピーで売っているものがあるが、別に新築業者にけんかを売るつもりはないが、私はあまりお勧めしない。
先に述べたとおり、不動産投資は運用利回りだけでなく、売却したときの損益も計算して投資しなければいけない。
例えば中古物件で1000万円、売り急ぐと800-700万円程度になる物件を、新築だからといって1400-1700万円で買う必要があるのかどうか。
仮に、自宅であれば新築の付加価値は高くても仕方がないが、賃貸で貸す場合、最初に入った人は、多少、賃料が高くても入ってくれるかも知れないが、 2回目に入る人には、あまり意味をもたない。
これが、新築価格でも十分な運用益が見込め、将来、譲渡損等が発生しても利益が出るようであれば別であるが、私としては、築10年以内の立地条件の良いものを、オーナーチェンジで買うことをお勧めする。
ところで、余談になるがワンルームマンションの売買が活性化したといっても、あまり経済効果は期待できない。
何年か前にワンルームマンションを持っていた人たちが、今売りにかけているのだが、その売値が下がってしまっている。
例えば、 1500万円で買った人が900万円で売ってしまえば、 600万円の損となる。
損して売ると「ああいやだった。
もう不動産はよそう」という気持ちになるから、600万円損して売っても経済効果に影響がない。
逆に900万円で買って1500万円で売ったのならば「利益」が出るから、また次に不動産でなくても何かを買おうかとか、何かをしようかという発想になり、経済の発オーナーチェンジ賃貸物件の所有者が、入居者が入った状態のままで第三者にその物件を売却すること。
入居者から見れば、家主が代わることになる。
物件の購入者は入居者を改めて見つける必要がないため、当初の利回りが安定しやすい。
したがって、経済が活性化する時点とは、やはり不動産が売れて、若干の利益が出だす頃であるといえる。
それまでの間には、まだまだ「買い」のチャンスがあるのである。
(6)容積率の低い地域は坪数にご用心この規制緩和が叫ばれている時期に、どんどん規制が厳しくなってくるのが建築業界と不動産業界である。
まず、住宅金融公庫などは、国民が円滑に住宅を取得するための融資の機関であるはずであるが、従来は40m2以上なら受けられた融資が、今は50m2以上でないと公庫が使えない。
将来的には、国民の平均的な居住面積を100m、つまり30坪程度確保しようという目標であるが、これは右の不動産を購入できない人への「排除の論理」である。
むしろ、公的機関なのだから、狭小なものでしか不動産を持てない人達に融資をして、初めて役に立つのではないか。
大袈裟な観点では、国民の自由と平等を唱える「日本国憲法」に違反する行為ではないか。
おまけに横浜市では、建物が100m2建築できなければ、その土地の区画割ができなくなってしまった。
仮に、80%の容積率の60坪の土地があったとする。
この場合、以前であれば2つに切って、 30坪ずつに2つに分けて売ることができた。
公庫の場合は敷地が30坪あれば利用できるのだから別に良いと思うが、役所の建築課は、建物が30坪以上入るような敷地分割でないと受け付けない。
80%の容積率の場合には、敷地を37.5坪以下には分けられなくなってしまったのである。
まず建て売り屋さんには、ダメージである。
また、容積率の低い地域では、小さいものは売れ難くなった。
既存宅地の場合は、再建築する場合も同規模程度であればよい。
ところが60坪の土地を持っている場合、我々の経済的観点では、 30坪ずつ2つに分ければ採算が合うから、その土地を仕入れて売ることができた。
しかし、これからはそれができない。
60坪は中途半端なのである。
当然、 1棟しか建てられなくては採算が合わないから、価値はずっと低くなってしまうのである。
したがって、容積率の低い所で土地をお持ちの方や、借地権を設定された底地をお持ちの方、あるいは駐車場で土地を持っている地主さんは注意が必要である。
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